قوانين ومعلومات يجب معرفتها قبل شراء عقار في تركيا
القوانين والنصائح حول تملك الأجانب للعقارات في تركيا
إذا كنت تحتاج أي استشارة أو خدمة قانونية تواصل معنا حتى يساعدكم مستشارينا القانونيين بالطرق الرسمية الموثوقة
نناقش في هذه السلسة أهم المواضيع والإستفسارات التي ننصح كل أجنبي يرغب بتملك عقار في تركيا أن يتعرف عليها .
هذه السلسة كاملة سوف تجدونها على موقعنا الإلكتروني وقناة اليوتيوب وكافة منصاتنا تناقش القضايا التالية :
١. هل تملك العقار في تركيا حر ودائم أم مؤقت بعدد معين من السنوات ؟! ٢. هل العقار في تركيا يورَّث أم تستولي عليه الدولة ؟! ٣. ما أهمية الوصية لأصحاب العقارات في تركيا ؟! ٤. ما هي الضرائب المفروضة على أصحاب العقار في تركيا ؟! ٥. هل يوحد ضريبة دخل الإيجار على أصحاب العقار في تركيا ؟ ٦. العائدات المترتبة على الشقق والفلل في تركيا ! ٧. ما هي آخر المستجدات حول الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار ؟! ٨. الإقامة العقارية في تركيا !
شركة دار البركات الكويتية وسيطك العقاري الأمثل لتسويق وإدارة العقارات
66609114 - 99335453 - 22403010 الكويت - قبلة - شارع علي السالم - برج أوتاد
منع دفع الإيجارات نقدًا ، وغرامة مالية على المخالفين !
أعلنت وزارة الخزانة والمالية التركية عن منع دفع الإيجارات نقدًا، حيث سيتم فرض غرامة بنسبة 10% بحد أدنى 5 آلاف ليرة لكل من المالك والمستأجر إذا تم الدفع يدويًا. ويشترط أن تتم جميع المعاملات عبر البنوك أو PTT. تدخل هذه الإجراءات حيز التنفيذ في 1 أكتوبر . ويشترط أن تتم جميع المعاملات عبر البنوك أو PTT. تدخل هذه الإجراءات حيز التنفيذ في 1 أكتوبر 2024
شركة دار البركات للخدمات العقارية تقدم خدمة مميزة للمستثمرين في الاردن وهي بيع العقار في الأردن دون الحاجة للسفر . نحن نتولى كل ذلك عنك فقط دعنا نقوم بالإجراءات واستلم سعر العقار وانت في الكويت . تواصل معنا للمزيد من التفاصيل .
99335453 - 66609114 - 22403010 الكويت - قبلة - برج اوتاد - الدور السادس
شركة دار البركات للخدمات العقارية تقدم خدمة مميزة للمستثمرين في سلطنة عمان وهي بيع العقار في سلطنة عمان دون الحاجة للسفر . نحن نتولى كل ذلك عنك فقط دعنا نقوم بالإجراءات واستلم سعر العقار وانت في الكويت . تواصل معنا للمزيد من التفاصيل .
99335453 - 66609114 - 22403010 الكويت - قبلة - برج اوتاد - الدور السادس
القوانين والنصائح حول تملك الأجانب للعقارات في تركيا
نناقش في هذه السلسة أهم المواضيع والإستفسارات التي ننصح كل أجنبي يرغب بتملك عقار في تركيا أن يتعرف ويلم بها.
📋 هذه السلسة سوف تجدونها على موقعنا الإلكتروني وكافة منصاتنا تناقش القضايا التالية :
١. هل تملك العقار في تركيا حر ودائم أم مؤقت بعدد معين من السنوات ؟! ٢. هل العقار في تركيا يورَّث أم تستولي عليه الدولة ؟! ٣. ما أهمية الوصية لأصحاب العقارات في تركيا ؟! ٤. ما هي الضرائب المفروضة على أصحاب العقار في تركيا ؟! ٥. هل يوحد ضريبة دخل الإيجار على أصحاب العقار في تركيا ؟ ٦. العائدات المترتبة على الشقق والفلل في تركيا ! ٧. ما هي آخر المستجدات حول الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار ؟! ٨. الإقامة العقارية في تركيا !
سلسلة الحلقات عن كافة المواضيع تجدونها على قناتنا في اليوتيوب :
الرئيس التركي يوضح ويعلق على استهداف السياح في تركيا
أعرب الرئيس التركي رجب طيب أر دوغان عن أسفه لانتشار العنصرية والعداء للإسلام في العالم، وقال إن هذه الظاهرة أصبحت وباءً عالمياً، وأن تركيا تتأثر بها أيضاً.
وعلق الرئيس التركي رجب طيب أر دوغان، على استهداف السياح العرب في تركيا، وقال إنه أمر غير مقبول وغير وارد أن تقع تركيا في نفس الوضع الذي تعاني منه الدول الأوروبية
وأكد أر دوغان أن هذه الظاهرة لن تحظى بشعبية كبيرة في تركيا، وأن الشعب التركي سيتصدى لها بشهامة.
وأضاف أرد وغان، في تصريحات أدلى بها لممثلي وسائل إعلام في نيويورك، حيث توجه لحضور الدورة الثامنة والسبعين للجمعية العامة للأمم المتحدة، أن تركيا دولة قانون، وأن مرتكبي الهجمات العنيفة والدنيئة ضد ضيوفنا سينالون العقوبات اللازمة أمام القانون.
وكانت تركيا قد شهدت في الآونة الأخيرة عدداً من الحوادث التي استهدفت السياح العرب، منها الاعتداء على سائح كويتي أمام عائلته في مدينة طرابزون.
كما أعلنت السلطات التركية، اعتقال 27 شخصاً بتهم نشر معلومات مضللة وتحريض على الكراهية في عمليات متزامنة تمت في 14 محافظة تركية
من جانب آخر، أكد الرئيس التركي أن التطورات فيما يتعلق بالتضخم في تركيا ستؤدي إلى انخفاض كبير في معدل التضخم خلال الربع الأول من العام المقبل.
وقال أردوغان، إن هناك علامات جيدة على انخفاض التضخم في الوقت الحالي، وأن وزير الخزانة والمالية محمد شيمشك وأصدقاءه في الخزانة ورئيس البنك المركزي حافظ جاي إركان يتوقعون أن يبدأوا في الحصول على نتائج إيجابية اعتبارًا من الربع الأول من العام المقبل
وأضاف أن الاهتمام المتزايد بالاقتصاد التركي بعد الإعلان عن البرنامج متوسط المدى هو مؤشر على الثقة في الاقتصاد التركي، وأن الأهداف التي حددتها حكومته واقعية، وأنه لا شك أن تركيا قادرة على تحقيقها.
وأكد أردوغان أن مكافحة التضخم المرتفع، الذي يمثل مشكلة في جميع أنحاء العالم، هو أحد الأهداف الرئيسية لبرنامجه، وأن الحكومة التركية ستجعل الاقتصاد التركي مقاوماً لجميع أنواع العواصف من خلال الانضباط المالي والإصلاحات الهيكلية
وأوضح أن جذب الاستثمارات الأجنبية إلى بلاده هو أحد أهم ركائز برنامجه، وأن إعداد البرنامج وإعلانه خلق شهية لدى المستثمرين الأجانب
الرئيس التركي أشار في سياق آخر، إلى أن تركيا وإسرائيل اتفقا على تعزيز التعاون بينهما في مجال الطاقة، وأنهما يخططان لزيارة متبادلة بين البلدين في المستقبل القريب
وقال أردوغان، بعد اجتماعه برئيس الوزراء الإسرائيلي بنيامين نتنياهو في نيويورك، إن تركيا وإسرائيل اتفقتا على زيادة حجم التجارة بينهما إلى 15 مليار دولار على الأقل، وأنهما يدرسان إنشاء آلية لزيادة التعاون بين البلدين في مختلف المجالات
وأشار أردوغان إلى أن التعاون في مجال الطاقة يمكن أن يأخذ البلدين إلى "أماكن مختلفة كثيرة"، وأن تركيا وإسرائيل تمتلكان إمكانات كبيرة في هذا المجال
إن القوانين التي تنظم تأجير العقارات في تركيا تعتبر حاسمة، لكنها مربكة للمستثمرين في البلاد، لا يقتصر التنازع الشديد بين المستأجرين والملاك على مدة عقد الإيجار والرسوم، بل أيضا على النفقات الإضافية المحتملة المرتبطة بالعقار المستأجر
في قوانين الإيجار التركية، ينص المبدأ الأساسي على أن يتحمل الملاك المسؤولية القانونية عن أي نفقات مالية غير مرتبطة بشكل مباشر باستخدام المستأجرين للعقار
وهذا النوع من النفقات هو، على سبيل المثال، النفقات المتعلقة بالبناء الأساسي للعقار -طالما أن إعادة البناء ليست ضرورية بسبب سوء استخدام المستأجرين- أو صيانة الارتفاع
علاوة على ذلك، يجب على الملاك دفع جميع الضرائب والتأمينات المتعلقة بالعقار المستأجر مثل ضريبة العقارات السنوية والتأمين الإجباري ضد الزلازل.
ويعتبر أي بند في عقد الإيجار يفرض عبء الضرائب والتأمين على المستأجرين باطلاً ولاغياً
وإذا غطى المستأجرون هذه النفقات، فيحق لهم خصم هذا المبلغ من رسوم الإيجار المستحقة لهم إلى أصحاب العقارات
كما أنه ومن الضروري التأكيد أنه يجب على المستأجرين إبلاغ الملاك على الفور بمجرد تكبد مثل هذه النفقات، فقد يؤدي عدم القيام بذلك إلى تحميلهم المسؤولية عن أي ضرر مادي ينشأ عن التأخير في إخطار الملاك.
في حالة وجود أي عيوب داخل الوحدة المستأجرة، يحق للمستأجرين أن يطلبوا من أصحاب العقارات تصحيحها في غضون أمد معقول.
وإذا فشل الملاك في الوفاء بهذه المسؤولية، فللمستأجرين خيار تصحيح المشكلة بأنفسهم وخصم التكلفة من مدفوعات الإيجار
وبالنسبة للفترة التي يُطلب فيها من المستأجرين استخدام العقار رغم العيب، يمكنهم طلب تخفيض معقول في رسوم الإيجار.
وفي الحالات التي يعيق فيها العيب المعني بشكل كبير استخدام العقار المستأجر، يحتفظ المستأجرون بالحق في إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد، ولا يمكن للملاك التهرب من الالتزام بالإصلاح، إلا إذا أثبتوا بأدلة قوية أن العيب نتج عن سوء استخدام المستأجرين
وإذا كانت الوحدة المستأجرة تستلزم أعمال بناء، فلا يمكن للمستأجرين إيقاف أي عمل يتم القيام به ماليًا من قبل الملاك، كما لا يمكنهم إيقاف أي نشاط إعادة إعمار وتجديد معقول أيضًا يكون الملاك على استعداد للقيام به، ومع ذلك، يجب على الملاك السعي إلى أقصى قدر ممكن من الراحة والسلام للمستأجرين أثناء القيام بمثل هذه الأنشطة
تكاليف أخرى:
من ناحية أخرى، فإن المصاريف المرتبطة بالتعديلات غير الضرورية التي يقوم بها المستأجرون على العقار المستأجر تقع على عاتق المستأجرين أنفسهم، مثل طلاء المنزل لتحسين جودته البصرية أو إعادة تصميم المطبخ.
وعلاوة على ذلك، لا يمكن للمستأجرين تنفيذ مثل هذه التعديلات إلا بعد الحصول على موافقة من الملاك، وسيتطلب عدم الحصول على الموافقة أن يقوم المستأجرون بإعادة العقار المؤجر -في نهاية مدة الإيجار- إلى حالته الأصلية، كما لو لم يحدث أي تعديل. وهذا يشكل، في الواقع، أحد الالتزامات الأساسية للمستأجرين، إعادة الممتلكات المؤجرة إلى حالتها الأصلية عند انتهاء مدة الإيجار
أما في الحالات التي يمنح فيها الملاك الموافقة على التعديلات، فلا يمكنهم لاحقا مطالبة المستأجرين بإعادة العقار المؤجر إلى حالته الأصلية، إذا لم يتفق الطرفان على عكس ذلك.
ومن المهم ملاحظة أنه لا يحق للمستأجرين المطالبة بتعويض عن أي زيادة محتملة في قيمة الوحدة المستأجرة ناتجة عن هذه التعديلات، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في اتفاقية مكتوبة.
ولا تندرج التعديلات البسيطة الضرورية للوظائف اليومية للعقار المستأجر، مثل إصلاح صنبور المرحاض أو استبدال المصابيح الكهربائية، ضمن فئة التعديلات التي تتطلب موافقة المالك، حيث لا توجد قائمة مطلقة لمثل هذه التعديلات البسيطة
كما لا يمكن تحميل المستأجرين المسؤولية عن التلف الطبيعي الذي يحدث في العقار المستأجر بمرور الوقت، طالما أن استخدامهم يتوافق مع الغرض المقصود من اتفاقية الإيجار
إضافة إلى ذلك، فإن أي حكم في عقد الإيجار يضع المسؤولية عن الأضرار الناتجة عن أسباب أخرى غير إساءة استخدام الممتلكات على المستأجرين، يعتبر باطلًا
وفقا للبيانات الصادرة عن هيئة الإحصاء التركية، بلغ عدد الشقق السكنية المباعة للأجانب خلال الشهر السابع من هذا العام 2801 شقة سكنية، محققة تقدما بنسبة 6.7 % مقارنة بمبيعات الشقق للأجانب خلال الشهر السادس من العام الجاري.
وقد بلغت نسبة مبيعات الأجانب خلال شهر يوليو من هذا العام 2.6 % من مجمل المبيعات العامة للشقق السكنية في عموم تركيا.
أما مبيعات الشقق للأجانب خلال الأشهر السبعة الأولى من هذا العام فقد بلغت 22 ألف و67 شقة سكنية .
أنطاليا تتصدر الولايات التركية الأكثر بيعاً للأجانب
احتلت ولاية أنطاليا المرتبة الأولى بين الولايات التركية الأكثر بيعاَ للشقق السكنية للأجانب خلال شهر يوليو 2023 بواقع مبيع 996 شقة سكنية.
وجاءت في المرتبة الثانية ولاية إسطنبول بواقع مبيع 832 شقة سكنية، وحلت ولاية مرسين في المرتبة الثالثة بواقع مبيع 263 شقة سكنية .
الروس في صدارة الجنسيات الأكثر شراءً
وفي تصنيف الجنسيات الأجنبية وفقاً لمشترياتها من الشقق السكنية في تركيا احتل الروس المرتبة الأولى كأكثر الجنسيات الأجنبية شراءً للشقق السكنية في تركيا خلال شهر يوليو 2023 بواقع شراء 772 شقة سكنية، تلاهم في المرتبة الثانية الإيرانيون بواقع شراء 272 شقق سكنية، وحل العراقيون في المرتبة الثالثة بواقع شراء 204 شقق سكنية
تعتبر القوانين التي تنظم تأجير العقارات في تركيا واضحة ولكنها مربكة بالقدر نفسه للمستثمرين الأجانب أو للمقيمين في تركيا، وينشأ هذا التعقيد من حقيقة أن المستثمرين الأجانب غالبا ما يفضلون الاستثمار في العقارات كوسيلة لتعظيم عائداتهم، بينما يعتمد مئات الآلاف من الأجانب غير المستثمرين على اتفاقيات الإيجار لتأمين السكن في تركيا.
في ضوء ذلك، قررت الشهر الماضي بدء سلسلة من المقالات تشرح جوانب مختلفة من قوانين تأجير العقارات في تركيا، بعد أن لاحظنا -كمحامين- زيادة كبيرة في المنازعات الإيجارية في السنوات الأخيرة، ولذلك فالهدف من هذه المقالات هو زيادة الوعي بالحقوق القانونية لكل من المستثمرين والمستأجرين الأجانب، وتسليط الضوء على الجوانب المهمة في قانون التأجير العقاري.
وكما ذكرت في المقال السابق الذي افتتحت به هذه السلسلة، فسوف نغطي هذا الموضوع في سلسلة من أربع مقالات.
في الشهر الماضي، بحثتُ في شروط عقود الإيجار والقواعد المتعلقة بإخلاء المستأجرين للعقار. وكان الدافع وراء هذا الاختيار الخاص هو التوترات المتصاعدة بين الملاك والمستأجرين، نتيجة ارتفاع معدلات التضخم في تركيا والحماية القانونية الصارمة للمستأجرين، قد يسعى الملاك إلى إنهاء عقود الإيجار بأسرع ما يمكن.
والحقيقة أن السبب الكامن وراء هذا التوتر يكمن في القيود القانونية المفروضة على زيادة رسوم الإيجار. في هذا الصدد، يوفر النظام القانوني التركي حماية واسعة للمستأجرين، ويحرم الملاك من حرية زيادة رسوم الإيجار بشكل تعسفي على أساس سنوي. وبذلك فكما يحمي القانون المستأجرين في أحكام العقد وقواعد الإخلاء، فإنه يحميهم من الزيادات الكبيرة في رسوم الإيجار.
لكل من المستأجرين والملاك الحرية في تحديد رسوم الإيجار في بداية العقد فحسب، فلا يتعين عليهم الامتثال لحد أدنى أو أقصى. لكنه يمنع تحديد رسوم الإيجار بعملة أجنبية أو بالذهب أو بأي معادن ثمينة أخرى أو تثبيتها عليها، ولا يجيز إلا استخدام الليرة التركية لتحديد تلك الرسوم. الاستثناء الوحيد لهذه القاعدة هو عندما يكون المستأجر شركة، 50% من أسهمها أو أكثر مملوكة لأفراد لا يقيمون في تركيا.
يُسمح أيضا لأطراف عقود الإيجار بالاتفاق على معدل زيادة الإيجار لكنه يلزمهم بحد أقصى، وبالتالي يقيد حرية أصحاب العقارات في رفع رسوم الإيجار عند تجديد العقود.
هنا يجب أن نتذكر أنه لا يُسمح لأصحاب العقارات، عادة، بالامتناع عن تجديد عقود الإيجار. وعند التجديد، لا يمكن أن يتجاوز معدل زيادة الإيجار متوسط مؤشر أسعار المستهلك "TUFE" خلال فترة 12 شهرا، ويحدد معهد الإحصاء التركي "TUIK" هذا المعدل شهريا.
ولكن، اعتبارا من يونيو/ حزيران 2022 وحتى يوليو/ تموز 2024، نفذت الحكومة التركية إجراء مؤقتا واستثنائيا يقيد معدل زيادة الإيجار بحد أقصى 25%، بغض النظر عن مؤشر أسعار المستهلك الفعلي.
ينطبق هذا الإجراء على وجه التحديد على عقود الإيجار السكنية ولا يشمل العقارات التجارية. فبالنسبة للأخيرة، يستمر تطبيق القاعدة القياسية القائمة على مؤشر أسعار المستهلك. رغم أن فرض حد أقصى يصل إلى 25% في مواجهة معدلات التضخم التي يمكن أن تصل إلى 100% يشكل تحديا كبيرا لأصحاب العقارات، فقد اتخذت الحكومة هذه الخطوة غير العادية لمعالجة أزمة الإسكان والتضخم الحادة التي تمر بها تركيا في السنوات الأخيرة.
من المهم التأكيد أن أي بند يضاف إلى عقود الإيجار يتعارض مع القواعد والحدود المذكورة أعلاه يعتبر غير صالح، فهذه القواعد إلزامية ولا يمكن تجاوزها، حتى لو اتفق الطرفان على القيام بذلك. والغرض منها هو توفير الحماية الأساسية للمستأجرين وضمان الامتثال للإطار القانوني المعمول به.
هناك ملحوظة مهمة يجدر أن يلتفت لها المستأجرون لأنها تحمي حقوقهم، فالقانون يلزمهم بدفع رسوم الإيجار عبر التحويلات المصرفية إذا كانت تلك الرسوم تزيد عن 500 ليرة، ونحن نواجه أحيانا حالات قام فيها المستأجرون بدفع إيجاراتهم نقدا، ووقعوا بذلك في خطأ فادح يمكن أن يزعجهم في أي نزاع مستقبلي، لأنه سيكون من الصعب إثبات أن رسوم الإيجار قد دفعت على النحو الواجب وفي الوقت المحدد.
في بعض الحالات، أغلق بعض الملاك عمدا حسابهم المصرفي الذي يستخدمه المستأجرون لتحويل رسوم الإيجار، وحجبوا معلومات حسابهم المصرفي الجديد عن سوء نية، ليتهموا المستأجر بعدم دفع رسوم إيجار المنزل، مطالبين بناء على ذلك بإخلاء العقار. في مثل هذا الظرف يجب على المستأجر ألا يكون سلبيا حتى لا يتعرض لاتهامات غير عادلة في المستقبل. والتصرف الصحيح أن يرسل بشكل عاجل إشعارا رسميا أو خطابا إلى المالك من خلال خدمة البريد العام "PTT" للمطالبة رسميا بالحصول على معلومات الحساب المصرفي للمالك.
زيادة الرسوم عبر دعوى قضائية
يمتلك أصحاب المنازل خيار رفع دعوى قضائية من أجل تعديل أو زيادة رسوم الإيجار فوق الحد الأقصى، ولكن هذا يخضع لشروط صارمة؛ أولها، أن يكون عقد الإيجار قد بدأ قبل 5 سنوات أو أكثر. في مثل هذه الحالات، يقوم القاضي بتحديد الزيادة على أساس مبادئ العدالة والإنصاف. ولكن، إذا كانت رسوم الإيجار محددة بعملة أجنبية في العقد (في بعض حالات التأجير لشركات يقيم أصحابها في الخارج) فلا يمكن رفع هذه الدعوى.
وبشكل عام، يأخذ القضاة في الاعتبار عوامل مختلفة مثل حالة وخصائص العقار المستأجر، بالإضافة إلى رسوم الإيجار الفعلية السائدة في السوق. ولاتخاذ قرار دقيق، غالبا ما يعتمدون على تقارير الخبراء التي يتم إعدادها كجزء من إجراءات الدعوى وإجراء الاستكشاف الرسمي الخاص بهم للممتلكات المعنية.
ولضمان دخول رسوم الإيجار الجديدة حيز التنفيذ مع بدء السنة الإيجارية الجديدة، يجب رفع الدعوى قبل 30 يوما على الأقل من تاريخ التجديد. وكذلك، إذا كان المالك ينوي طلب الزيادة دون رفع دعوى قضائية، فعليه إرسال إشعار قانوني إلى المستأجر قبل 30 يوما على الأقل من تاريخ التجديد. ورغم أن إرسال إشعار قانوني ليس إلزاميا، فإنه يوصى به بشدة كوسيلة لحماية حقوق المستأجرين. وإذا لم يتخذ أي إجراء خلال الإطار الزمني المحدد، فلا يمكن رفع دعوى تعديل بأثر رجعي.
نقاط جديرة بالانتباه
يجب على أصحاب المنازل دفع جميع الضرائب والتأمين الإجباري ضد الزلازل على ممتلكاتهم المستأجرة.
عادة ما تكون الرسوم الشهرية أو رسوم صيانة المبنى أو المجمع السكني من مسؤولية المستأجرين لأنهم من يستخدمون العقار.
يحظر القانون تضمين عقد الإيجار بنودا جزائية تلزم المستأجرين بدفع مبالغ إضافية في حالة التأخر في السداد، أو تلزمهم بدفع الضرائب، وتعتبر مثل هذه البنود باطلة وغير قابلة للتنفيذ.
من الممارسات الشائعة لأصحاب العقارات طلب وديعة تأمين عند توقيع عقد الإيجار، وهو إجراء وقائي لأصحاب العقارات ضد الأضرار المحتملة التي قد يتسبب فيها المستأجرون ولا تعالج عند إنهاء عقد الإيجار. ومع ذلك، فوفقا للوائح القانونية، لا يمكن أن يتجاوز مبلغ التأمين إجمالي رسوم الإيجار لمدة 3 أشهر.
الأهم أنه إذا لم يكن هناك أي ضرر للعقار المستأجر، فيجب إعادة مبلغ التأمين إلى المستأجر كاملا. وإذا زادت قيمة الوديعة عن النفقات المطلوبة لإصلاح الأضرار، يجب إعادة المبلغ المتبقي إلى المستأجر.
لا يحق لمالك العقار التعسف في تقييم الأضرار لحجب الوديعة، وهو ملزم بإجراء فحص شامل للعقار وتزويد المستأجر بتقرير مفصل يوضح أي أضرار تم اكتشافها. هذا الفحص الفوري بالغ الأهمية في تحميل المستأجر المسؤولية عن أي أضرار. وإذا لم تكن الأضرار واضحة في البداية، يجب على المالك إخطار المستأجر المغادر بمجرد اكتشافها.
يوصى بدفع قيمة التأمين عبر تحويل مصرفي للتأكد من صحة وقيمة المبلغ المدفوع. ويُسمح بالاحتفاظ بالوديعة بالعملة الأجنبية، وهو ما ننصح به للحفاظ على قيمتها ضد الانخفاض الكبير في قيمة العملة التركية.
دينيز باران-محام تركي مقيم بإسطنبول وعضو هيئة التدريس في قسم القانون الدولي بجامعة إسطنبول
انواع الطابو في تركيا - كل شيء عن سند ملكية العقار
مع ازدياد الاهتمام بالتملّك العقاريّ في تركيا، كثرت التساؤلات من قبل المستثمرين والرّاغبين بالتملّك عن الطابو في تركيا "سند الملكيّة". فما هو الطابو؟ وما أنواع الطابو في تركيا؟ وما معنى الارتفاق الطابقي؟ وماذا يعني الطابو الزراعي؟ وهل يمكن أن يتشارك أكثر من مالك في سند ملكيّة واحد؟ وما تكاليف الطابو العقاريّ في تركيا؟
ما هو الطابو في تركيا ؟
(الطابو) "سند الملكية": هو الوثيقة التي تُنظّم بشأن عقار معيّن، وتثبت ملكيّة العقار للشّخص المذكور في الوثيقة، وتذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاريّ، ويحدّد فيها موقع العقار، وتُنظَّم هذه الوثيقة من قبل مديريّة السّجلّ العقاريّ التّابعة لوزارة البيئة والمدن التّركيّة والمعروفة في بعض الدول ب (الشّهر العقاريّ)
لا يُعطى السّند العقاريّ (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعيّ) أمّا الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعنيّ غير حقّ الامتلاك (كالمؤجّر أو الرّاهن) فلا يتمّ إعطاؤهم سند الطابو
إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يتمّ منح سند واحد فقط، تُفصَّل من خلاله حصّة كلّ شخص من المالكين في العقار
يبيّن سند الطابو ملكيّة الشّخص المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذُكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو غيرها، فهذا يعني أنّ العقار مملوكٌ كاملاً للشّخص المذكور في السّند فقط
إذا ذُكرت نّسبة معيّنة فهذا يعني أنّ هناك شريكاً في العقار، وأنّ الشّخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النّسبة المذكورة في السّند.
يُعتبر الشّركاء في في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كلّه، فالشّريك في العقار ليس له جزءٌ مخصّص من العقار، وإنّما كلّ الشركاء يشتركون في العقار كلّه.
أنواع الطابو في تركيا
توجد أنواع عدّة لسند الملكيّة الطابو في تركيا، وذلك تبعاً لجنس العقار، وأهمّها ما يلي:
1. الطابو الزراعي في تركيا العقارات الحقليّة أو الأراضي الزراعية في تركيا، اسمان يدلّان على مسمّى واحد، وهو الأراضي التي يحقّ لصاحبها أن يقوم بأيّ عمل زراعيّ أو ما شابه من قبيل تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة المُخصصّة لهذا المشروع.
ويعرف سند التملّك الخاصّ بهذا النّوع من الأراضي ب (الطابو الأزرق)، وذلك تمييزاً له عن الطابو الأحمر الخاصّ بالوحدات السّكنيّة (بيت / منزل / فيلا / مكتب) أو حتّى الأراضي المدرجة ضمن المخطّط التّنظيميّ للمدينة، ولكن أحياناً قد تكون الأرض الزّراعيّة في سند الطابو قد اكتسبت مؤخّراً صفة الإعمار بسبب تغيير طرأ على خطّة الإعمار في المنطقة، مع بقائها على السّند بصفة أرض زراعيّة وذلك بسبب عدم المراجعة لتغيير جنس العقار، وفي هذه الحالة يجب التّزوّد بالمعلومات من قبل البلديّات المعنيّة.
2. سندات البناء من أنواع الطابو في تركيا في هذا النوع من الطابو في تركيا تذكر معلومات العقار العامّة، دون ذكر المعلومات الخاصّة بالأقسام المستقلّة من العقار.
ما يعني أنّ العقار يسجّل على أنّه كتلة واحدة لا أقساماً مستقلّة، مثل البيوت المستقلّة والحظيرة وملحقاتها، والمخازن والمصانع.
3. سندات الارتفاق العقاري هي سندات الطابو التي تسجّل كلّ قسم من أقسام العقار على حدة، بحيث يتمّ تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصّصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتمّ تقسيم المشروع أقساماً مستقلّة كالشّقق ضمن العمارة.
وينظّم لكلّ قسم منها سندٌ خاصّ يبيّن موقع القسم المستقلّ والمعلومات الخاصّة به، دون النّظر فيما إذا تمّ البدء بإنشاء المشروع أم لا، ويذكر جنس العقار في مثل هذه السّندات بأنّها أرض إعماريّة أو زراعيّة وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، يتمّ تخصيص سندات الملكيّة للعقار.
4. الارتفاق الطابقي من ضمن وثائق الطابو في تركيا يلزم الحصول على سجل الملكيّة الطّابقية لحماية حقوق صاحب العقار، فسجلّ الملكيّة الطّابقيّة هو الوثيقة التي يتمّ الحصول عليها لبيان أنّ المالك لديه حقّ الملكيّة في الطابق المحدّد من المبنى، ويعدّ سجل الملكيّة الطابقيّة بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تمّ تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء، وهناك سجلّ آخر يسمى "الارتفاق الطابقي" ويطلق عليه بالتّركيّة (Kat irtifakı)، يقوم متعهّد الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللّازم للمشروع، ويحدّد هذا السّجل أسهم العقار وحصّة كلّ مالك، وفي سجلّ الارتفاق الطابقي في تركيا تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار (الطابو)، ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكيّة تامّاً.
5. سندات الملكية التامة ويطلق عليها بالتركيّة (Kat Mülkiyeti)، وهي سندات تسجّل ملكيّة العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً، وتعيّن الأقسام المستقلّة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كلّ قسم على حدة، وينظّم لكلّ قسم منها سند ملكيّة تامّ خاصٌّ به، يثبت ملكيّة صاحب السّند على القسم المستقلّ في البناء المذكور.
تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السّندات، رقم الشّقّة أو القسم المستقلّ وموقعه في البناء وحصّته من الأرض المقام عليها البناء.
وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو، فهذا يعني أنّ العقار المعنيّ لم يحصل بعد على حقّ الملكيّة التامّ أو حقّ الارتفاق العقاريّ.
أمّا إذا ذكر رقم القسم المستقلّ وموقعه وحصّته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصّة به، وجنسه بأنّه أرض إعمارية، فهذا يعني أنّ العقار قد حصل على حقّ ارتفاق، وفي حالة ذكر جنس العقار على أنّه عمارة أو فيلّا أو شّقة هذا يعني أنّ العقار المعني يكون قد حصل على حقّ الملكيّة التامّ، حيث يتمّ معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو: ملكيّة تامّة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.
6. موافقة الإسكان هي الموافقة التي يتمّ إصدارها من قبل البلديّة للأبنية التي يتمّ إنشاؤها وفق معايير محدّدة، حيث يثبت بأنّ البناء المعنيّ قد تمّ إنشاؤه وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المصدّق.
ومن أجل الحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدّولة، كوجود سلّم للحريق والحالات الطارئة، وأن يكون البناء مقاوماً للزلازل، وتوفّر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها.
وتقع مهمّة الحصول على موافقة الإسكان على المقاول أو شركة الإنشاءات المنفّذة للمشروع، وبعد الحصول على موافقة الإسكان يتمّ تحويل سندات ارتفاق كلّ المشترين إلى سندات ملكيّة تامّة.
7. سندات الملكية الانتقالية - سند المشاركة الملكيّة الانتقاليّة: هي حقّ الملكيّة في العقار لفترة محدّدة من السّنة، حيث تحدّد الملكيّة الانتقاليّة للعقار بفترة 7 أو 10 أو 15 يوماً من السنة مثلاً.
8. السجل العقاري المشترك - وثيقة طابو في تركيا السّجلّ العقاريّ المشترك (الطابو) هو عبارة عن إجراء حديث من نوعه يتمّ فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه، ويعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثماريّة الجديدة في سوق الاستثمار العقاري في تركيا، حيث يمكن لأكثر من شخص واحد تملّك العقار نفسه.
ويتمّ في هذا النّوع من قيود السّجلّات العقارّية تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشّركاء حسب رغبتهم.
9. السجل العقاري التجاري هو السجلّ الذي يجب الحصول عليه، في حال كان العقار مخصّصاً للفعاليّات والأنشطة التجاريّة.
وتشمل العقارات من هذا النوع كلاً من: المكاتب، والمحلات، والمخازن، وما شابه ذلك من الدكاكين والعقارات الأخرى ذات الاستخدام التجاريّ.
وكذلك المساكن التي تمّ تحويل استخدامها من السّكن إلى الاستخدام التّجاريّ؛ لذلك فمن المهمّ جداً أن يتمّ تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجلّ العقاريّ، ويجب تدوين عبارة "سجل تجاري عقاري" على سجلّات العقارات التي تقوم بمزاولة الأنشطة التجاريّة.
وهناك عدة أمور يجب الانتباه إليها أثناء استصدار السجل العقاري، من أهمها "نوع العقار" الذي يجري تسجيله أو امتلاكه؛ حيث يمكن مثلاً أن يتمّ بيع عقار على اعتبار أنه مسكن، في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلّات العقاريّة تحت بند سجلّ عقاري تجاري! ويجب في مثل هذه الأحوال، القيام بتغيير نوع العقار في السجلّات العقارّية، من أجل تلافي حدوث مشكلات في المستقبل أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلّقة بهذا العقار، ويمكن تنفيذ ذلك عن طريق مراجعة البلديّة التي يتبع إليها العقار.
ويجب الانتباه إلى أمر آخر -هامّ وضروري -وهو الحصول على الرّخص اللّازمة للعقار الذي يتمّ تملّكه، وهي الرّخص والأذونات من قبيل: رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية.
إنّ هذا الأمر ضروريّ للغاية، لا سيّما في حال تمّ شراء العقار باستخدام قرض عقاريّ من المصرف، حيث يتمّ تطبيق غرامات ماليّة على الشقق السكنيّة التي لم يتمّ استصدار رخصة الملكيّة الطابقية لها؛ ويمكن مراجعة دوائر السجلّات العقارّية للنظر في مدى صحة هذه الرّخص وتدقيقها.
ويتمّ تنظيم السّجل التجاريّ العقاريّ عن طريق تدوين اسم صاحب السجلّ، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبّتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه.
ولابدَّ من تدوين كافّة التعديلات التي تمّ القيام بها في السجلّ العقاريّ العائد إلى العقار إن وجدت، إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسليّ، والتاريخ العائدين إلى العقار.
ويجب مراجعة كلّ من البلديّة التي تعود سجلّات العقار إليها، ودائرة السجّلات العقاريّة التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلّاع على الشروط الإضافيّة الأخرى في حال وجودها.
رسوم السجل العقاري - رسوم الطابو في تركيا يُعدّ رسم السجل العقاري (الطابو) من البنود الهامّة التي لا بد من أخذها في الحسبان قبل شراء العقار، لأنها دفعة ليست بالقليلة، إذ تبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدّولة على كلّ من البائع والمشتري.
وعلى الرّغم من عدم وجود نصّ واضح وصريح في هذا السياق، إلاَّ أنّه يتمّ تحميل مصاريف الرّسوم عادة على الطرف المشتري، أي أن المشتري يدفع 4 بالمئة من مجموع قيمة العقار كرسم للسجل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 ألف ليرة تركية، فسوف تبلغ قيمة رسم الطابو 8 آلاف ليرة تركية! لذلك لا بد من أخذ هذا المبلغ بعين الاعتبار، والاتفاق مقدّماً بين الطرفين، حول طريقة سداده بوضوح بين البائع والمشتري.
وفي حالة وجود وسيط بين البائع والمشتري، فلا بد من تحديد العمولة التي سوف يحصل عليها الوسيط، إلى جانب النفقات المترتّبة عند تسديد رسوم بيع العقار.
مبيعات العقارات في تركيا خلال النصف الأول من العام 2023
سجلت البيانات الرسمية الصادرة عن المديرية العامة للطابو والمسح العقاري في تركيا إنجاز 208 ألف و424 معاملة بيع عقاري خلال شهر يونيو / حزيران للعام الجاري 2023، حيث بلغ حجم الدخل الناتج عن مصاريف الطابو الخاصة بمبيعات العقار خلال الشهر المذكور 3 مليار و669 مليون و976 ألف و566 ليرة تركية.
أكثر العقارات مبيعاً في تركيا الشقق السكنية
وفي التفاصيل المتعلقة بأنواع العقارات المباعة خلال الشهر السادس من هذا العام، فقد احتلت الشقق السكنية المرتبة الأولى من بين أكثر أنواع العقارات مبيعاً، حيث بلغ عدد الشقق السكنية المباعة وفقاً لبيانات المديرية العامة للطابو والمسح العقاري في البلاد 80 ألف و504 شقة سكنية، أي بنسبة 39% من العقارات المباعة خلال الشهر ذاته. وجاءت في المرتبة الثانية الأراضي الزراعية بواقع مبيع 66 ألف و57 أراضاً زراعية بنسبة 32% من المبيعات العقارية الإجمالية، تلتها في المرتبة الثالثة أراضي البناء بواقع مبيع 37619 ألف و17 أرضاً للبناء وبنسبة 18% من مجمل المبيعات العقارية، فيما حلت العقارات التجارية في المرتبة الرابعة بواقع مبيع 8 آلاف و572 عقاراً تجارياً وبنسبة 4 % من المبيعات العقارية العامة، بينما بلغت مبيعات الأنواع الأخرى من العقارات خلال الشهر السادس من هذا العام 15 ألف و672 عقار.
تصدرت إسطنبول الولايات التركية الأكثر بيعاً للعقارات
وفيما يتعلق بتوزع المبيعات العقارية على مختلف الولايات في تركيا فقد حلت ولاية إسطنبول في المرتبة الأولى بين أكثر الولايات التركية بيعاً للعقارات خلال يونيو/ حزيران المنصرم من هذا العام بواقع مبيع 23 ألف و859 عقار، وبنسبة بلغت 11,4 % من مبيعات العقار في عموم تركيا خلال الشهر المذكور. وجاءت في المرتبة الثانية العاصمة التركية أنقرة بواقع مبيع 13 ألف و95 عقار وبنسبة بلغت 6.2 % من المبيعات العامة للعقارات في عموم تركيا، تلتها في المرتبة الثالثة ولاية إزمير بواقع مبيع 9 آلاف و699 عقاراً وبنسبة 4.7 % من اجمالي مبيعات العقار في عموم تركيا خلال الشهر السادس من العام الجاري.
وكانت أرقام المبيعات في الولايات العشر الأكثر بيعاً للعقار خلال الشهر السادس من هذا العام على النحو الآتي:
قرار جديد يقضي بإنجاز معاملات البيع عبر كاتب العدل في تركيا
أعلنت الحكومة التركية عن قرار جديد يقضي بحل المعاملات المتعلقة ببيع العقارات في تركيا عن طريق مكاتب العدل اعتباراً من 4 تموز/يوليو 2023
العقار في تركيا | قرار جديد يقضي بإنجاز معاملات البيع عبر كاتب العدل صدور قرار جديد من قبل الحكومة التركية يسهل من عمل المستثمرين في تملك العقارات في تركيا، وبموجب هذا القرار يمكن إنجاز معاملات البيع العقارية عبر مكاتب العدل في تركيا بشكل أكثر مرونة من ذي قبل.
الحكومة التركية تتخذ قراراً مهماً من شأنه تسهيل عمليات بيع العقار أعلن وزير العدل التركي يلماز تونتش أن دوائر كاتب العدل (النوتر) في تركيا أصبحت مخولة رسمياً بإنجاز معاملات البيع العقاري ومعاملات نقل الملكية العقاري، وصرح الوزير أن القرار الحكومي سيدخل حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ الرابع من تموز/ يوليو من العام 2023.
يذكر أن قرار إنجاز معاملات بيع العقارات في تركيا عبر مكاتب العدل وضع على طاولة الحكومة التركية منذ عدة أشهر، لكن تم التريث في إقرار هذا القرار بشكل رسمي إلى حين تنظيم وتطوير آليات تنفيذية أكثر سهولة وأكثر سلامة.
معاملات بيع العقار أصبحت أكثر سهولة وسلاسة وفي جانب آخر من تصريحه أكد السيد تونتش أن قرار إنجاز معاملات البيع العقاري ومعاملات نقل الملكية العقاري عبر مكاتب العدل يحمل أهمية كبيرة، من حيث توفير وقت المراجعين من خلال القيام بمعاملاتهم الخاصة، المتعلقة ببيع وشراء ونقل ملكية العقارات في دوائر كاتب العدل المنتشرة في جميع أنحاء الولايات التركية، بدلاً من التزاحم على مديريات الطابو التي تكتظ بالمراجعين الراغبين ببيع وشراء العقار، مما يتيح لهم إنجاز معاملات بشكل أسرع.
على الصعيد نفسه أكد الوزير أن دوائر كاتب العدل المناوبة ستقوم بإنجاز معاملات البيع ونقل الملكية خلال أيام العطلة الأسبوعية، مما يجعل القيام بإنجاز هذه المعاملات متاحاً حتى خلال الأيام العطلة الأسبوعية، الأمر الذي من شأنه أن يسهم في تخفيف الأعباء على شريحة كبيرة من المراجعين، الذين لا يجدون وقتاً لإنجاز معاملاتهم العقارية خلال أيام العمل.
ما آلية إنجاز المعاملات العقارية وفق النظام الجديد؟ أكدت خبيرة القانون والمعاملات الحكومية السيدة صدف سلجوق من خلال تصريح إعلامي أدلت به لقناةA haber أن معاملات البيع ونقل ملكية العقار في النظام الجديد ستُنجز من خلال نظام إلكتروني، يؤمن تواصلاً إلكترونياً بين دوائر كاتب العدل من جهة، والنظام الإلكتروني للمديرية العامة للطابو الذي يقوم بإنجاز هذه المعاملات بشكل رسمي من جهة ثانية، بحيث تقوم دوائر كاتب العدل بتغيير معلومات العقارات في قاعدة بيانات المديرية للطابو وفق خطوات يمكن إيجازها على الشكل التالي:
* تقوم دائرة كاتب العدل (النوتر) بالدخول إلى معلومات العقار في قاعدة بيانات المديرية العامة للطابو، للتأكد من عدم وجود أي مانع قانوني لإبرام عقد بيع على العقار المطلوب نقل ملكيته، مثل الرهن أو الحجز القانوني أو ما شابه.
* في حال عدم وجود أي مانع قانوني تقوم دائرة النوتر بتنظيم عقد البيع بشكل رسمي بعد توثيق عملية دفع ثمن العقار وتحصيل الرسوم المطلوبة للمعاملة.
* بعد إتمام تنظيم عقد البيع بشكل رسمي بين البائع والمشتري، تقوم دائرة النوتر المعنية من خلال الصلاحية الممنوحة لها بتسجيل معاملة نقل ملكية العقار في قاعدة بيانات المديرية العامة للطابو، وبذلك تكون عملية البيع قد تمت بشكل رسمي. جدير بالذكر أن التفاصيل المتعلقة بالخطوات التي تتم من خلالها المعاملات إضافة إلى التفاصيل المتعلقة بالرسوم لم تتضح بشكل كامل بعد، ومن المنتظر أن تصدر نشرات أو لوائح داخلية تتعلق بهذا الأمر خلال الأيام القليلة القادمة.
أحد أهم وأكبر المشاريع السياحية التي تقوم بتطويرها شركة موريا وشركة عمران الذراع العقارية لحكومة سلطنة عمان.
ويقع المشروع الذي يغطي مساحة 13.6 مليون متر مربع في ولاية صلالة عاصمة السياحة للسلطنة، ويضم المشروع فنادق فاخرة مثل فندق روتانا وفندق جويرة بوتيك و فندق فنار والفلل والشقق بأحجام متنوعة وتصاميم عصرية بالإضافة إلى المطاعم والمقاهي والمتاجر والحدائق والممرات المائية البحرية التي تغطي مساحات شاسعة داخل المشروع .
حيث يتيح المشروع للمهتمين فرصة التملك الحر والإستثمار لكافة الجنسيات العربية والغربية .
دار البركات وسيطك العقاري الأمثل لتسويق وإدارة العقارات الدولية
يجب على أي شخص يخطط لشراء عقار أو استئجاره خصوصا إذا كان الغرض إستثماري ( شقة - بيت - فيلا - عمارة - برج تجاري ) التحقق من العمر الحقيقي للمبنى والتأكد من حصوله على جميع التحديثات اللازمة ويمكن أن نلخص عمر العقار بنوعين :
١- العمر الفعلي: يشير العمر الفعلي للمبنى إلى الوقت الذي مر على بنائه
٢- العمر الوظيفي : يشير العمر الوظيفي للمبنى إلى المدة التي يمكن فيها استخدام المبنى بشكل فعال للغاية وبأقل تكلفة ممكنة
هل مهمة الوسيط العقاري أن يبيع ويستلم العمولة فقط ؟!
نحن في دار البركات العقارية دائما نقول إن الوسيط الأمثل يقدم لعملائه كل ما هو مفيد وجديد، ودائماً نحرص دائما ان يكون العميل واعياً ومدرك تماماً لكل ما يتعلق بالعقارات والعقارات، ليست فقط بيع وشراء، هناك معلومات وتفاصيل متعددة ودقيقة تتعلق في مجال العقارات، نحب دائما أن نطلعكم عليها.
واحدة من المهام التي لا يستهان بها للوسيط العقاري، هو بحث هذا الوسيط العقاري المهني والأمين عن المقاول والمطور العقاري، والشركة الإنشائية التي تقوم على المشروع، سواء كان مشروع سكني أو استثماري أو أيا يكن التحري عن هذه الجهة، حتى نتجنب أي مشاكل، مثل تاريخ المشروعات والإنشاءات التي كان يقوم بها هذا المقاول، إذا كان لديه قضايا مع الدولة، أو قضايا مع بعض الشركات التي تورد المواد، هذه معلومة جدا مهمة، فنحرص دائماً على الشركة الإنشائية التي تحترم المواعيد وتحترم المواصفات والمقاييس .
هل هناك مشاريع عقارية في تركيا سواء كانت سكني أو إستثماري بأسعار معقولة متداولة في ظل بعض الإرتفاعات الجنونية؟!
الجواب نعم وبكافة مدن تركيا
أول شيء يجب معرفته عند التفكير بشراء عقار هو التركيز على الشركة الإنشائية. هناك شركات إنشائية معروفة لها سلسلة من المشاريع ، منطقيا هذه الشركات أغلبها لا تخسر سمعتها بأنها تقوم برفع أسعار الدبلين والثلاث والأربعة لأن هذه الشركات لا تعتمد على مشروع واحد وإنما سلسلة من المشاريع تنتهي من تسليم المشروع ثم تبدأ بالمشروع الجديد
هناك حالات متعددة أدت إلى رفع أسعار العقار بشكل ملحوظ لكننا سنتكلم عن أهم حالتين الأولى إما حالات فردية أشخاص يمتلكوا عقارات وقاموا بتسويقها بأنفسهم أو عن طريق بعض المكاتب والحالة الثانية شركات إنشائية نشأت حديثا ثم تفاجأت بإرتفاع أسعار المواد الإنشائية، واستغلت الظرف وقامت برفع الأسعار دبلين وثلاثة
ونكرر دائما بالنصيحة الذهبية استعين بالخبير و الوسيط العقاري الأمين حتى تضمن نسبة كبيرة في إختيار العقار والسعر المناسبين
هناك بعض الخطوات يجب أن تؤخذ بعين الإعتبار عند كل شخص يفكر بشراء العقار أيا كان شكل العقار أو نوعه، ومن هذه الخطوات المهمة البحث عن الوسيط العقاري ، حينما تبحث عن السعر والموقع المواصفات ننصحك أيضاً أن تبحث عن الوسيط العقاري المهني والناصح الأمين حتى يساعدك في إختيار عقارك المناسب .
مجال وساطة العقارات مثلها مثل أي مجالات أخرى فيها الزين وفيها الشين من حيث التعامل والمصداقية
مع كامل تقديرنا لرأي الأهل والأصحاب والأقارب إلا أنه لا يغني عن رأي الوسيط العقاري المؤتمن نظراً لإختلاف النظرة الشرائية من شخص لآخر والتفاصيل الفنية والمعلومات المهمة عن العقار .
وهناك من يحاول أن يستثني الوسيط العقاري لتوفير العمولة مع أنها نسبة وتناسب مع قيمة العقار لا تساوي شيء مقابل الفائدة المستحقة منها والتي قد تصل في بعض الحالات أن الوسيط ينصحك بعدم الدخول في عملية الشراء لأن هناك شبهات أو محاذير حول العقار ، كما أن البائع يمكن أن يخفي عن المشتري بعض العيوب والسلبيات التي تحيط بالعقار ولا يكتشفها إلا الوسيط العقاري الخبير .
أهم خمس أسباب حقيقية واقعية أدت إلى ارتفاع أسعار العقار.
السبب الأول : هو سبب عالمي أو دولي خصوصا بعد (جائحة كورونا). معظم الدول ارتفعت فيها العقارات بنسب متفاوتة مرتبط بهذه النقطة ما يسمى بالتضخم والركود، فسوق العقارات حاله كحال أي سوق يتعرض للركود و للارتفاع والانخفاض لكن كانت تركية متصدرة لهذه الدول.
السبب الثاني : هو ارتفاع المواد الإنشائية مثل الحديد والإسمنت وغيره يؤدي إلى ارتفاع قيمة الإنشاءات وبالتالي يؤدي إلى ارتفاع قيمة العقارات.
السبب الثالث : مرتبط بشكل جزئي مع الثاني هو ما يسمى بالعرض والطلب معروف في عالم العقارات كلما زاد الطلب وقل العرض زادت قيمة العقارات في الفترة الأخيرة بسبب أسباب داخلية وخارجية مثل الحروب مثلا زاد الطلب على العقارات في تركيا والشركات التي تقوم ببناء الوحدات السكنية قلت لغلاء الأسعار المواد الإنشائية هنا يزيد ارتفاع أسعار العقارات.
السبب الرابع : هناك في عالم العقارات ما يسمى بالقيمة السوقية أو القيمة المتداولة لكن بالفترة الأخيرة كانت القيمة جنونية بسبب (الطمع الزايد).
اذا توفرت لك القدرة المادية و الفرصة المناسبة لشراء عقار لا تؤجلها بناء على من يقول لك إن العقار سوف ينخفض أو ينهار وفي الحقيقة هو لا يعرف السوق ولا المعطيات العقارية
عند التفكير في شراء العقار تذكر دائماً الغرض من الشراء هل هو سكني أو إستثماري لأن القيمة والموقع والمواصفات الفنية والعائد المتوقع وغيرها من المعطيات مختلفة بينهما تحتاج إلى مقارنة مدروسة ?
سند الملكية العقارية أو (الطابو): هو وثيقة يتم اعطاءها للمالك الشرعي والقانوني للعقار من قبل مديرية السجل العقاري مرفقاً بها جميع المعلومات المتعلقة بالعقار ومالكه.
تثبت بأنه الشخص المخول الوحيد بالتصرف بهاذا العقار من استثمار و بيع أو تأجير في حين لا تعتبر عقود البيع والشراء االمصدقة لدى كاتب العدل (النوتر)بمثابة الطابو و تمنح وثيقة الطابو او سند الملكية القطعية فقط من قبل مديرية السجل العقاري
1. الخصائص الطوبوغرافية للموقع 2. نظام البناء في المنطقة 3. الخدمات وسهولة الوصول للموقع 4. مراعاة التوجيه الجيد ( حركة الشمس - واتجاهات الرياح ) 5. مراعاة تطابق مواصفات الأرض لصك الملكية 6. الإستعانة بمستشار عقاري
مباني التوكي التركية - صمدت رغم الزلازل ولم تتعرض لأي أضرار تذكر
صمدت رغم الزلازل ولم تتعرض لأي أضرار هيكلية تُذكر الولايات العشر التي ضربتها الزلازل مؤخرا فقد شيدت TOKI حوالي 133,759 منزلاً هناك وأعلنت وزارة البيئة والتخطيط العمراني أن المباني نجت من كارثة الزلازل دون أي أضرار هيكلية تُذكر
ما هي الرسوم أو الدفعات المطلوبة حتى أسجل العقار بإسمي!
1. ضريبة تحويل الملكية ( ضريبة الطابو )، وتقدر بحوالي 4 % من قيمة العقار وتدفع للدولة، يتم دفعها من قبل المشتري أو حسب الإتفاق بين البائع والمشتري للعقار
2. معاملة ( التقييم العقاري )، تدفع لمرة واحدة، وتقدر على حسب مساحة العقار ومكانه، وأيضاً يتم دفعها بالإتفاق بين البائع والمشتري
3. تأمين الزلازل، ويدفع أيضاً مرة واحدة كل سنة
4. ضريبة البلدية ويتم دفعها مرة واحدة، ويمكن تقسيطها على دفعتين ( دفعة كل 6 شهور ) حسب مساحة الشقة، وموقع المشروع.
5. العائدات ( إدارة المشروع ) والخدمات المقدمة فيه
